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李嘉诚低价抛售房产:是走眼?还是另有计算?

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姗姗来迟 发表于 2015-5-5 16:24:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

“万古人间四月天”的春意似乎没能给李嘉诚带来对香港和内地经济的乐观情绪。

继去年的一次七五折优惠售楼之后,李嘉诚于香港的日出康城第三期“致蓝天”连续三周进行八折优惠的推售。

4月前两周,“致蓝天”项目两次推出合共1100套单元,均快速售罄。该项目最后一期516个单位推出时,有近1.2万名准买家到场。

但让业内人士颇有不解的是,虽然项目求购者甚多,但“李超人”完全没有乘势加价,而是继续快速走量。三周内,1648套房全部售完,是香港近年销售最快的楼盘。最后项目总共套现120亿港元。

虽然,“李超人”一直在强调“香港楼价难跌”,但言有深浅,行无左右。首富再一次甩卖物业意欲何为?

四月套现120亿港元

4月4日和4月11日,香港将军澳日出康城盛况空前。其中,4月4日的首次推售就吸引了1.6万人入票认购,掀起香港难得一见的抢购房源热潮。此次被促销的项目名为“致蓝天”,由长实、南丰和港铁公司开发。这次“致蓝天”共推出的740个单位中,最贵的一套房源位于65楼LA室,面积为1139平方尺(约105.8平方米),定价为1440万港元,折后价格为1159.2万港元(约916.9万元),尺价约10177港元,即每平方米价格约8.67万元。

若对比目前香港“600万港元能买到两房、800万港元能买到三房、四房价格则要超过千万港元”的普通新盘价位,会发现此次长实打折楼盘定价较低,以三房600万港元、四房800万港元吸引购房客。而正因价格优惠,该项目在当天9小时内疯狂售空,总成交额达到55亿港元,约合人民币43.5亿元。

这样的销售记录创造了2014年以来的首日开卖销量冠军,并打破了当年同样由长实、南丰和港铁公司开发的位于荃湾西地铁站附近的“环宇海湾”所创下的“首日共推出591个单位,当日全部售罄”的纪录。

见销售情况如此热烈,长实决定乘胜追击,该公司于4月11日进行新一轮销售,当中涉及398个单位,其中3房单位占343个,合共市值约35亿港元。第二次推售当日,该楼盘的收效和一周前推售的火爆情况并无二致,之前没有抽中的买家再一次申请买入,一推出就在几小时内迅速售完。

值得注意的是,在第一次推售结束时,长实地产投资董事黄思聪就明确表态,致蓝天是长实2015年的最大主打项目,两轮销售加起来共有1138个单位,预计总共可套现约90亿港元。而因为“致蓝天”总共才有1648个单位,集团最近暂时不会加推新的物业。

但仅经过一周(4月14日),长实却表态将会继续推售“致蓝天”项目,“致蓝天”有望在4月内将项目开发的1648套房全部售完。

对于接下来的套现计划,长实执行董事赵国雄则表示,2015年预计出售3500至4000个单位,预计可套现超过300亿港元。“不过,这300亿港元已经相对2014年的400亿港元下降了25%。2014年一次性出售上海东方汇经中心,套现金额较高,所以2015年的套现目标也会相对降下来。”

继续加速资产货币化

4月第三个周末“致蓝天”项目推出最后516套,此前曾有业内人士猜测长实将会乘势加价。然而令购房者颇为激动的是,项目非但没有加价甚至有所降价。

当天推出的1栋9楼RB单元的售价为11.28万港元/平方米,三周以前项目第一次推出的2栋9楼RB单元的售价为11.59万港元/平方米。两个单位楼层一致,面积相仿,最后一期反而有着更多折让。在这心动价格的诱惑下,500多套房子6小时内销售一空。

首富“李嘉诚”的一举一动一向被视为某种信号。值得注意的是,相比内地不甚稳定的房地产市场,香港楼市自2009年以来一直保持上涨态势,近6年来香港楼市累计涨幅已经达到1.65倍。2014年香港整体房价累计上升13.3%,高于2013年7.7%的涨幅。

即便在开发商普遍不甚乐观的2015年,香港的楼市涨幅依旧。今年1月份,香港整体楼价继续保持16.14%的升幅,当中细价楼升幅最大,实用面积431平方尺以下单位按月再升2.37%,年内升17.9%;431至752平方尺单位亦升17%,反而大单位楼价升幅在一成以内。

但香港每年楼价12%的涨幅却依旧未能挽留住“李超人”的目光和资金。据了解,李嘉诚旗下的长实早在去年初就已经推出折扣优惠的新盘。2014年年初,长实推出位于香港岛天后的新盘“DIVA”祭出25%的优惠,而其附近一新楼盘早前的售价均价比长实“DIVA”楼盘高2万多港元。

从2013年至今,李嘉诚旗下的长和系在香港与内地先后出售了多项资产。2013年8月开始,长和系以约70亿元出售了上海陆家嘴的东方汇经中心。2014年4月8日,李嘉诚次子李泽楷再次以71亿港元抛售北京盈科中心。进入2015年后,李嘉诚的套现步伐不减。截至目前,李嘉诚总共套现738亿元,其中内地占了129亿元。

而在目前看来,经过近年来持续的重金投入,李嘉诚于欧洲业务在其整个集团的收入占比呈现逐年上升的趋势。2010年,和黄欧洲业务占和黄整个集团盈利的比重只有19%,但截至2014年半年报披露时,和黄有43%的收入均来自欧洲市场,而香港及内地市场对其营收的贡献只有26%。

对于其频繁撤资,有分析人士认为,李嘉诚甩卖物业并不表示,内地和香港的经济走势会马上下降,只能表明曾经可以多赚钱的地方利润正在缩减。相比之下,欧洲的电信、基建和零售行业的投资回报将会更高。“预计李嘉诚未来仍会在欧洲的电信、基建和零售行业寻觅大型并购机会,同时在中国内地和中国香港地区则会进一步处置资产,加速资产货币化。”上述分析人士表示。

抛售的经济信号

事实上,针对李嘉诚旗下长江实业以及和记黄埔相继抛售中国内地物业,万科董事会主席王石早有评论称:“精明的李嘉诚先生在卖物业,这是一个信号,小心了。”如今看来,当初王石的一句警示或已一语成谶。

资料显示,香港金融管理局在2009年至2013年间连续5年每年均最少推出一轮收紧按揭措施,希望打压炒风。

与此同时,从去年的“占中”到今年的“反水客”行动正在不断加大对香港旅游业压力,并成为香港经济增长的阻力。

“自由行”每年为香港创造261亿港元的零售价值(约占香港GDP的1.3%)和11万份就业机会。2013年,内地游客消费占香港零售额比例为22%。而目前香港政府预测本市经济的中期增长速度在3.5%,其中假设到港游客在2017年达到7000万人次,2020年达到1亿人次。显然内地游客成了香港增长目标中重要的一部分。

但是近日香港旅游业却颇受打击,今年4月访港的内地团每日约有400团,较去年同期每日450至470团,减少约10%。

于是,香港财政司司长曾俊华在发表新一份财政预算案时表示,2014年香港经济增长2.3%,连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。由于外围环境及内部需求存在挑战,预测今年本地经济增长1%至3%,低过去年的预测。

一旦香港经济增长乏力,由投资者炒起的香港楼市将首当其冲,投资大师罗杰斯就警告称香港楼价可能会下挫50%。

然而就在李嘉诚的甩卖信号放出不久,另一香港地产商会德丰旗下位于油塘的“PeninsulaEast”正准备开盘,目前公司已经为256个单位开价。据会德丰地产常务董事黄光耀称,4月13日晚最新推出的106个单位,加价幅度约为1.5%至2.5%。而新鸿基地产位于将军澳的新盘也修改了价格单,定价上调了1%~8%。恒基地产则更为激进,其位于香港长沙湾最近推出的项目就大幅加价17%~21%。

面对同行的咄咄逼人,率先降价走量的李嘉诚是走了眼,还是另有计算?


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